Consciência: SANTOS, A CIDADE MAIS VERTICALIZADA DO BRASIL

Até que ponto o crescimento imobiliário pode comprometer a qualidade de vida de seus habitantes?

DO MEU TERRAÇO, OBSERVO A TRANSFORMAÇÃO DA PAISAGEM URBANA. Construções antigas, que em breve darão lugar a novas torres residenciais.

Tom Simões, humanista, jornalista e divulgador científico, Santos (Brasil), 12 de novembro de 2026

Até relativamente pouco tempo, boa parte da população santista parecia não se incomodar com o surgimento ininterrupto de novas torres residenciais. Nos últimos anos, entretanto, edifícios que ultrapassam os 100 metros de altura passaram a despertar preocupações e debates sobre trânsito, sombreamento, ventilação e qualidade de vida.

Dados do Censo Demográfico 2022, do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), revelam que Santos é a cidade mais verticalizada do Brasil, considerando a proporção de moradores em apartamentos: 63,45% da população.

Esse percentual já era expressivo em 2010, quando 57,8% dos santistas residiam em apartamentos. Em pouco mais de uma década, portanto, a participação da moradia vertical aumentou consideravelmente.

A configuração geográfica de Santos ajuda a compreender esse fenômeno. Com a maior parte de sua ocupação urbana concentrada na ilha, onde o espaço disponível é limitado, a expansão imobiliária encontra na verticalização uma alternativa para ampliar o aproveitamento dos terrenos.

O mercado imobiliário compra terrenos ocupados por casas ou pelos tradicionais edifícios de até quatro pavimentos, muitas vezes sem elevador, para reuni-los e construir torres residenciais.

A valorização dos terrenos e a alta procura por imóveis na Baixada Santista incentivam negociações que nem sempre encontram receptividade entre os proprietários. Alguns moradores não se interessam pelas ofertas, sobretudo quando percebem que o valor recebido não será suficiente para adquirir outro imóvel equivalente na própria região. Assim, permanecem em suas residências, enquanto os terrenos vizinhos são progressivamente incorporados ao mercado imobiliário.

Ao redor do edifício onde resido, ainda existem alguns desses pequenos prédios antigos. Eu não imaginava que algum dia pudessem ser colocados abaixo. Dois deles já foram negociados. Assusta-me imaginar a possibilidade de várias torres residenciais surgirem ao lado de minha própria residência.

OS IMPACTOS SOBRE A QUALIDADE DE VIDA

Urbanistas alertam que o adensamento excessivo e o aumento indiscriminado da altura dos edifícios podem criar barreiras à circulação dos ventos vindos do mar, aumentar o sombreamento nas ruas e nas residências e contribuir para a formação de ilhas de calor.

A redução da ventilação natural e da incidência de luz solar também interfere no conforto térmico e nas condições ambientais dos espaços urbanos.

Outro aspecto preocupante é a infraestrutura. A substituição de algumas casas por centenas de apartamentos significa um aumento expressivo do número de moradores em determinada área, com possíveis consequências para o trânsito, o abastecimento de água, a rede de esgoto, a drenagem urbana e a demanda por serviços públicos.

Em dias de chuvas intensas, por exemplo, a capacidade de escoamento das águas pluviais merece atenção especial. A impermeabilização do solo e a insuficiência dos sistemas de drenagem podem agravar os problemas de alagamento.

Um estudo acadêmico publicado em 2024, intitulado Verticalização na cidade de Santos (SP): impactos sobre a sustentabilidade urbana e a qualidade de vida, analisa justamente essas questões, incluindo mobilidade, alterações no microclima, sombreamento e capacidade de suporte da infraestrutura urbana.

Não se trata, portanto, de uma preocupação meramente individual. É uma questão que envolve o planejamento da cidade e o interesse coletivo.

OS FAMOSOS EDIFÍCIOS INCLINADOS

Santos também é conhecida por seus numerosos edifícios inclinados, uma particularidade que desperta curiosidade entre moradores e visitantes.

Um levantamento divulgado em 2026 contabilizou 319 edifícios com algum grau de inclinação. Desse total, 65 apresentam desvios mais acentuados.

O fenômeno está relacionado às características do solo da região, predominantemente arenoso e com camadas profundas de argila marinha, além das limitações dos métodos de fundação empregados em muitas construções antigas.

Naquela época, as técnicas disponíveis não permitiam executar fundações tão profundas e eficientes quanto as utilizadas atualmente. Hoje, os recursos da engenharia possibilitam transferir as cargas das construções para camadas mais resistentes do subsolo, por meio de fundações profundas e estudos geotécnicos específicos.

Segundo informações divulgadas por especialistas e pela Prefeitura, a inclinação, por si só, não significa risco iminente de queda. Entretanto, cada edifício exige acompanhamento técnico, avaliação de suas condições estruturais e monitoramento periódico.

UM DADO QUE MERECE REFLEXÃO

Embora a quantidade de edifícios e domicílios tenha aumentado ao longo dos anos, a população de Santos apresentou uma pequena redução entre os dois últimos censos: passou de 419.400 habitantes, em 2010, para 418.608, em 2022.

A diferença foi de 792 moradores, aproximadamente 0,19%.

Esse dado suscita uma questão pertinente: até que ponto a expansão imobiliária corresponde às necessidades habitacionais da população residente? É importante considerar também a demanda por imóveis de segunda residência, os investimentos imobiliários e a existência de unidades desocupadas ou utilizadas ocasionalmente.

A construção de novos edifícios não deve ser analisada apenas pela quantidade de unidades habitacionais produzidas, mas também por sua finalidade e pelas consequências para a cidade.

RANKING DAS DEZ CIDADES MAIS VERTICALIZADAS DO BRASIL

Segundo os dados do Censo 2022, considerando a proporção da população residente em apartamentos, o levantamento apresenta a seguinte classificação:

Santos (SP): 63,45%
Balneário Camboriú (SC): 57,22%
São Caetano do Sul (SP): 50,77%
Vitória (ES): 45,40%
Porto Alegre (RS): 42,36%
Viçosa (MG): 41,68%
São José (SC): 41,05%
Niterói (RJ): 40,20%
Itapema (SC): 38,76%
Florianópolis (SC): 38,64%

Há quem estranhe que uma metrópole como São Paulo não apareça entre as primeiras colocadas. A explicação está no critério utilizado: o ranking considera a proporção de moradores em apartamentos, e não o número absoluto de edifícios ou de unidades residenciais.

A capital paulista, apesar de possuir o maior volume de apartamentos do País, apresenta uma proporção menor em relação ao conjunto de seus domicílios. Segundo levantamento do Secovi-SP, com base no Censo 2022, aproximadamente 33,3% dos domicílios paulistanos eram apartamentos.

Assim, Santos lidera proporcionalmente, enquanto São Paulo se destaca pelo volume absoluto de construções e moradores em apartamentos.

QUE CIDADE QUEREMOS PARA O FUTURO?

A verticalização não precisa ser necessariamente combatida. O desenvolvimento imobiliário faz parte da dinâmica das cidades e pode atender a necessidades legítimas de moradia e crescimento econômico.

O problema surge quando os interesses econômicos se sobrepõem ao planejamento urbano e à qualidade de vida da população.

É indispensável que o poder público estabeleça critérios rigorosos para a ocupação do solo, considerando a capacidade da infraestrutura, a preservação dos espaços livres, a circulação dos ventos, a mobilidade e a sustentabilidade ambiental.

A participação da comunidade santista nessas discussões também é fundamental. Afinal, as decisões sobre o crescimento da cidade não podem ficar restritas aos interesses do mercado imobiliário e às instâncias administrativas.

Uma cidade não se torna melhor simplesmente porque seus edifícios ficam mais altos. Seu verdadeiro desenvolvimento deve ser medido pela qualidade de vida que proporciona aos seus habitantes.

Santos é uma cidade privilegiada por sua história, suas praias, seus jardins e sua relação com o mar. Preservar esse patrimônio urbano e ambiental é uma responsabilidade que precisa ser compartilhada por todos nós.

Fontes consultadas:

https://g1.globo.com/sp/santos-regiao/noticia/2023/09/21/cidade-do-litoral-de-sp-tem-319-predios-tortos-imagens-impressionam.ghtml

https://www.boqnews.com/cidades/especialistas-comentam-sobre-os-impactos-da-verticalizacao-em-santos/, maio 2026

Outras fontes complementares que recomendo: